Comprendre les états financiers pour les occasions comportant plusieurs prêts

Lorsqu’une occasion comprend plusieurs prêts, en règle générale, la rentabilité de l’occasion est affectée par la durée (échéance) de chaque prêt qu’elle comporte. Par conséquent, la pondération égale de chaque prêt en utilisant le revenu net total et la valeur nette totale pour déterminer l’objectif d’une occasion sans tenir compte de la durée de chaque prêt donnerait une image erronée de la rentabilité de l’occasion.

La pondération du prêt représente la manière dont PrecisionLender pondère les prêts dans une occasion en fonction de leur durée. Ce nombre est exprimé en pourcentage. En utilisant des renseignements sur le type de prêt, l’échéance du prêt et les détails de l’état financier du prêt, nous pouvons déterminer la pondération de chaque prêt de l’occasion.

 

Dans cet article

• Occasions sans marge de crédit ou lettre de crédit
• Occasions avec marge de crédit ou lettre de crédit
• Emprunts de conversion

 

Occasions sans marge de crédit ou lettre de crédit

Pour les occasions comportant plusieurs prêts sans marge de crédit ou lettre de crédit, la formule de pondération des prêts est simple.

Calcul

• Prêt de l’occasion ayant la durée la plus longue = 100 %
• Chaque prêt restant = (Durée du prêt / Durée du prêt le plus long au sein de l’occasion) x 100 %

Par exemple, s’il y a deux prêts dans une occasion, un prêt commercial remboursable par versements sur 60 mois et un prêt commercial à des fins de construction sur 12 mois, les pondérations des prêts sont les suivantes :

1. Prêt commercial remboursable par versements sur 60 mois = 100 %
2. Prêt commercial à des fins de construction sur 12 mois = 20 %

 

Appliqué au rendement de l’occasion dans PrecisionLender

 

• Cette occasion contient un
  • Immeuble commercial - Investissement
    • Échéance de 5 ans 
    • Revenu net = 9 444 $
    • Valeur nette moyenne = 47 206 $
  • Prêt commercial remboursable par versements
    • Échéance de 7 ans
    • Revenu net = 6 080 $
    • Valeur nette moyenne = 33 771 $

• Pondération du prêt
  • Immeuble commercial – Investissement = (5 ans/7 ans) * 100 % = 71,43 %
  • Prêt commercial remboursable par versements = 100 %

• Rendement de l’occasion

= Revenu net pondéré / Valeur nette pondérée

= [(9 444 $ * 0,7143) + (6 080 $ * 1)] / [(47 206 $ * 0,7143) + (33 771 $ * 1)]

= 12 825,85 $/67 490,25 $ (légère différence par rapport aux états financiers en raison de l’arrondissement)

= 19,00 %

 

Occasions avec marge de crédit ou lettre de crédit

Lorsque l’occasion comprend une marge de crédit, étant donné qu’il existe une probabilité que la marge de crédit soit ou non renouvelée une fois arrivée à échéance, la rétention prévue au renouvellement doit être prise en compte dans la pondération du prêt.

Calcul

• Prêt de l’occasion ayant la durée la plus longue = 100 %
• Si un prêt restant est une marge de crédit, alors la pondération = Somme de la pondération initiale et de la probabilité que la pondération du prêt soit renouvelée chaque année pendant la durée restante de l’occasion
  • Additionnez les éléments suivants
    • Pondération initiale = (Durée de la marge de crédit / Durée du produit le plus long de l’occasion) x 100 %
    • Pour chaque année restante de la durée de l’occasion, multipliez le renouvellement prévu de la marge de crédit par la pondération de l’année précédente
• Si un prêt restant est un prêt remboursable par versements, alors la pondération = (Durée du prêt / Durée du prêt le plus long de l’occasion) x 100 %

 

Par exemple, s’il y a deux prêts dans une occasion, un prêt commercial remboursable par versements sur 60 mois et une marge de crédit de 12 mois avec une rétention prévue au renouvellement de 50 %, les pondérations des prêts sont alors les suivantes :

1. Prêt commercial remboursable par versements sur 60 mois = 100 %
2. Marge de crédit de 12 mois
   • Pondération initiale
     • Année 1 = (12 mois / 60 mois) * 100 % = 20 % 
   • Pondération de l’année précédente * Rétention prévue au renouvellement
     • Année 2 = 20 % * 50 % = 10 % 
     • Année 3 = 10 % * 50 % = 5 %
     • Année 4 = 5 % * 50 % = 2,5 %
     • Année 5 = 2,5 % * 50 % = 1,25 %
   • Pondération totale de la marge de crédit = 20 % + 10 % + 5 % + 2,5 % + 1,25 % = 38,75 %

 

Appliqué au rendement de l’occasion dans PrecisionLender

 

• Cette occasion contient un
  • Immeuble commercial – Prêt d’investissement
    • Échéance de 5 ans 
    • Revenu net = 9 444 $
    • Valeur nette moyenne = 47 206 $
  • Marge de crédit
    • Échéance de 1 an
    • Revenu net = 2 280 $
    • Valeur nette moyenne = 12 000 $
    • Rétention prévue au renouvellement = 75 %

• Pondération du prêt
  • Immeuble commercial – Investissement = 100 %
  • Marge de crédit
    • Année 1 : (1 an / 5 ans) * 100 % = 20 %
    • Année 2 : 20 % * 75 % = 15 %
    • Année 3 : 15 % * 75 % = 11,25 %
    • Année 4 : 11,25 % * 75 % = 8,4375 %
    • Année 5 : 8,4375 % * 75 % = 6,328 %
    • Pondération totale = 61,02 %

• Rendement de l’occasion

= Revenu net pondéré / Valeur nette pondérée

= [(9 443 $ * 1) + (2 280 $ * 0,6102)] / [(47 206 $ * 1) + (12 000 $ * 0,6102)]

= 10 835,26 $ / 54 528,40 $ (légère différence par rapport aux états financiers en raison de l’arrondissement)

= 19,87 %

  

Emprunts de conversion

Les emprunts de conversion sont comptabilisés comme ayant une seule échéance combinée. Si vous établissez un prix pour un seul emprunt de conversion, l’échéance combinée des deux segments de cet emprunt représente la durée de l’occasion. Dans ce cas, PrecisionLender utilise une pondération simple basée sur l’échéance de l’emprunt de conversion. En d’autres termes, le dénominateur de la pondération est la durée totale des deux segments de la transaction.

Calcul

Emprunt de conversion unique

• Chaque prêt = (Durée du prêt / Durée de l’emprunt de conversion) x 100 %

Par exemple, si une occasion comprend un prêt commercial à des fins de construction de 24 mois qui est converti en financement permanent de 36 mois, la durée totale de l’emprunt de conversion est alors de 60 mois et les pondérations de l’emprunt sont les suivantes :

1. Prêt à des fins de construction de 24 mois = 40 %
2. Financement permanent de 36 mois = 60 %

 

Appliqué au rendement de l’occasion dans PrecisionLender

 

• Cette occasion contient un
  • Prêt commercial à des fins de construction
    
    • Échéance de 2 ans 
    • Revenu net = 6 393 $
    • Valeur nette moyenne = 31 000 $
  • Immeuble commercial - Prêt au propriétaire
    
    • Échéance de 3 ans
    • Revenu net = 11 302 $
    • Valeur nette moyenne = 39 987 $

• Pondération du prêt
  • Prêt commercial à des fins de construction = (2 ans/5 ans) * 100 % = 40 %
  • Immeuble commercial = (3 ans/5 ans) * 100 % = 60 %

• Rendement de l’occasion

= Revenu net pondéré / Valeur nette pondérée

= [(6 393 $ * 0,40) + (11 302 $ * 0,60)] / [(31 000 $ * 0,40) + (39 987 $ * 0,60)]

= 9 338,40 $/36 392,20 $

= 25,66 %

Prêts supplémentaires

Si une occasion comprend un emprunt de conversion, tout prêt supplémentaire sera pondéré en fonction du prêt dont l’échéance est la plus longue, puisque ce prêt représente la durée de l’occasion.

Par exemple, une occasion comprend un prêt commercial à des fins de construction de 24 mois converti en financement permanent de 36 mois, portant la durée totale de l’emprunt de conversion à 60 mois.

• En ajoutant un prêt commercial remboursable par versements ayant une échéance de 48 mois, les pondérations de chaque prêt sont les suivantes :

1. Prêt commercial à des fins de construction = (2 ans/5 ans) * 100 % = 40 %
2. Financement permanent = (3 ans/5 ans) * 100 % = 60 %
3. Prêt commercial remboursable par versements = (4 ans/5 ans) * 100 % = 80 %

En utilisant le même exemple, une occasion comprend un prêt commercial à des fins de construction de 24 mois converti en financement permanent de 36 mois.

• L’ajout d’un prêt commercial remboursable par versements ayant une échéance de 72 mois porte la durée de l’occasion dans cet exemple à 72 mois, et les pondérations de chaque prêt sont les suivantes :

1. Prêt commercial à des fins de construction = (2 ans/6 ans) * 100 % = 33 %
2. Financement permanent = (3 ans/6 ans) * 100 % = 50 %
3. Prêt commercial remboursable par versements = (6 ans/6 ans) * 100 % = 100 %

 

Articles connexes

• Établissement des prix des emprunts de conversion et des prêts à des fins de construction
• Comprendre les états financiers