Établissement du prix des emprunts de conversion et des prêts à la construction

Dans PrecisionLender, vous avez la possibilité d’établir le prix des emprunts de conversion dans votre occasion. Un emprunt de conversion est un prêt qui est refinancé ou converti en une structure de prêt différente après un certain temps. L’établissement simultané du prix des deux éléments du prêt vous permet de tenir compte des dates séquentielles de conclusion et de financement dans les calculs de rentabilité de l’occasion. Cette fonctionnalité, activée au niveau du produit, est le plus souvent utilisée pour établir le prix des prêts à la construction convertis en prêts à long terme, dans le cadre duquel un prêt à court terme est converti en un financement permanent à un stade ultérieur.

Bien que les emprunts de conversion soient souvent utilisés pour les prêts à la construction, ils peuvent être utilisés pour créer d’autres structures comme une marge de crédit qui se convertit en un prêt à terme ou à tempérament. Un produit peut également être converti en un produit du même type afin d’y inclure des structures de prêt plus complexes. Les administrateurs ont la possibilité de configurer des options de conversion pour tout produit de prêt commercial. Cet article décrira l’établissement du prix dans le contexte d’un prêt à la construction se convertissant en prêt à long terme; cependant, les mêmes détails s’appliqueront également aux autres types d’emprunts de conversion.

 

Dans cet article, nous aborderons les sujets suivants :

• Sélection de vos produits de conversion
• Établissement du prix d’un prêt à la construction se convertissant en prêt à long terme
• Emprunts de conversion et états financiers
• Emprunts de conversion et coût de financement
• Emprunts de conversion et rajustement des liquidités

Sélection de vos produits de conversion

Si un produit a une ou plusieurs options de conversion, une flèche de conversion s’affichera à côté de l’onglet du produit.

 

Si le produit a exactement une option de conversion, PrecisionLender affichera la flèche de conversion; le fait de cliquer sur la flèche ouvrira immédiatement l’option de conversion disponible dans un autre onglet.

 

S’il existe plusieurs options de conversion pour le prêt à court terme initial, la flèche de conversion s’affichera; le fait de cliquer sur la flèche affichera une liste déroulante indiquant toutes les options de conversion disponibles.

 

Établissement du prix d’un prêt à la construction se convertissant en prêt à long terme

Phase de construction

Le premier produit de prêt sélectionné représentera le volet construction à court terme du prêt. Pendant la période de construction, l’emprunteur prélève généralement des fonds dans le but de financer les coûts de construction. Une fois que vous avez sélectionné votre produit, vous pouvez entrer les détails du prêt à l’écran d’établissement du prix. Les types de paiements Marge de crédit, Prélèvements programmés et Prélèvements et remboursements programmés supposent que l’emprunteur ne paiera que les intérêts (plus tout remboursement programmé si vous avez sélectionné ce type de paiement). Pour plus de détails sur l’ajout d’une période de paiement des intérêts seulement, veuillez consulter l’article Période de paiement des intérêts seulement et programme d’amortissement personnalisé.

• Si vous utilisez les prélèvements programmés ou les prélèvements et remboursements programmés, le moment de ces prélèvements pourrait affecter la rentabilité du prêt à la construction. Veuillez noter que PrecisionLender ne vous empêche pas de mettre votre engagement à découvert. Pour obtenir plus d’information sur les calendriers de prélèvements, veuillez consulter l’article Utilisation des prélèvements et des remboursements programmés.

Financement permanent

Une fois que vous avez entré les détails de l’établissement du prix de votre premier prêt, vous devrez sélectionner votre deuxième produit de prêt parmi les options de conversion disponibles. Le deuxième produit de la conversion représentera le financement à long terme du prêt et commencera lorsque le prêt initial à court terme sera remboursé. PrecisionLender reporte l’engagement utilisé (moins tout remboursement) du prêt à court terme au prêt à long terme. Si vous avez besoin d’ajouter ou de déduire des fonds sur le prêt à long terme, cliquez sur le chevron à côté du champ « Engagement » et entrez les fonds dans le champ « Montant rajusté ».

 

Étant donné que le volet permanent d’un emprunt de conversion commence lorsque le prêt initial à court terme est remboursé, le taux proposé pour le volet permanent présente un écart supérieur à l’indice par défaut. Si cet indice par défaut ne change pas, le taux initial sera indicatif des taux à la date d’établissement du prix, et le prix du prêt sera établi lors de la modification en fonction de l’écart supérieur à l’indice au moment de la conversion. Si vous avez besoin de verrouiller le taux du volet permanent lors du montage, cliquez sur le champ à côté du champ « Taux initial » et sélectionnez l’option « Le taux fixe est verrouillé lors du montage ».

 

Emprunts de conversion et états financiers

L’état financier combiné des deux prêts sera pondéré en fonction de la durée. Veuillez consulter l’article Pondération du prêt pour obtenir plus de détails sur la façon dont la rentabilité est calculée avec plusieurs prêts. Les coûts de financement des emprunts de conversion seront pris en compte dans les états financiers comme suit :

• Financement brut :

Le poste « Financement brut » du prêt à court terme représentera le prélèvement initial ou le montant déboursé à la conclusion. Le montant du volet permanent sera indiqué dans la colonne du prêt individuel, mais pas dans la colonne du prêt total.

• Financement net du prêt :

Le poste « Financement net du prêt » pour le prêt à court terme représentera le solde total avancé lors du montage moins tout remboursement de prêts antérieurs dans cette relation (le cas échéant). Tous les fonds supplémentaires fournis lors de la conversion du prêt seront indiqués dans la colonne du prêt à long terme, mais pas dans la colonne du prêt total.

 

Emprunts de conversion et coût de financement

Plusieurs facteurs doivent être pris en considération pour déterminer le coût de financement lors de la conversion en prêt à long terme.

• Lorsque le prix du financement permanent est établi à un taux flottant, le coût de financement sera basé sur le point de durée le plus court sur la courbe de financement correspondante.
• Lorsque le prix du financement permanent est établi à un taux fixe :
• Si le taux fixe est verrouillé lors du montage (fixé à la date d’établissement du prix), le coût de financement sera verrouillé à la date de l’établissement du prix en fonction d’un taux à terme. Autrement dit, si vous avez une phase de construction de deux ans qui se transforme en un prêt à terme fixe de 5 ans, où vous vous engagez à offrir un taux fixe sur 5 ans à la date d’établissement du prix du prêt à la construction, vous achetez de l’argent sur 5 ans dans un horizon de deux ans. Nous utilisons une formule de taux à terme standard pour calculer un futur taux basé sur la courbe de financement à la date d’établissement du prix du prêt.

• Si le taux fixe n’est pas verrouillé lors du montage, le coût de financement sera déterminé en fonction des caractéristiques du programme de financement à la date actuelle d’établissement du prix du prêt dont le prix est en cours d’établissement (courbe de financement actuelle plus rajustements de la courbe de liquidité et de financement, le cas échéant). Pour obtenir plus d’information sur le financement de contrepartie, veuillez consulter l’article Comment fait-on pour les calculer?
• Lorsque le financement permanent comporte un taux variable, le coût de financement suivra la même logique que les cas à taux fixe mentionnés ci-dessus :
• Si le taux est verrouillé au moment du montage, nous utiliserons le calcul du décalage du taux à terme appliqué à la courbe de financement associée à la date d’établissement du prix pour calculer le coût de financement du volet permanent.
• Si le taux n’est pas verrouillé lors du montage, le coût de financement à taux fixe sera calculé en utilisant la courbe de financement associée à la date d’établissement du prix.

* Le coût de financement sera affiché en tant qu’« Intérêts créditeurs bruts » dans les états financiers. 

 

Emprunts de conversion et rajustement des liquidités

Le cas échéant, des rajustements des liquidités peuvent être ajoutés à votre coût de financement. Les rajustements des liquidités varieront selon que vous avez une courbe de financement « brute » ou « tout compris ». Veuillez consulter l’article Comprendre les rajustements des liquidités pour obtenir plus d’information sur la manière dont ces catégories s’appliquent à votre courbe de financement. Vous pouvez vérifier si des rajustements des liquidités sont appliqués à une occasion en cliquant sur « Hypothèses » en haut à droite de votre écran.

Courbes brutes

• Les clients qui utilisent une « courbe de financement brute » verront que la prime de liquidité est appliquée en fonction de la durée des échéances combinées des prêts. Par exemple, si un prêt à court terme est de 12 mois et que le prêt à long terme est de 84 mois, le taux de liquidité de 96 mois serait ajouté au taux du coût de financement de chaque prêt.

Courbes tout compris

• Les clients qui utilisent une « courbe de financement tout compris » verront que la prime de liquidité n’est appliquée qu’aux prêts à taux flottant, ou variable, avec une fréquence d’ajustement de 1. La prime de liquidité sera fondée sur l’échéance de chaque prêt individuellement. Si le prix d’un prêt à court terme de 12 mois et celui d’un prêt à long terme de 84 mois étaient tous deux établis en fonction de taux flottants, un taux de prime de liquidité de 12 mois serait ajouté au taux du coût de financement du prêt à court terme et un taux de liquidité de 84 mois serait ajouté au taux du coût de financement du prêt à long terme. Si le prêt à long terme comporte un taux variable, avec une durée fixe de 12 mois et une fréquence d’ajustement de 1 mois, la prime de liquidité sera fonction de l’échéance du prêt et s’appliquera après la durée fixe. Veuillez noter que pour les prêts de plus courte durée, il se pourrait qu’il n’y ait pas de prime pour cette durée sur la courbe de liquidité.