Vue d’ensemble
Certaines banques choisissent de partager une partie du risque et de la rétribution des prêts plus complexes. Vous pouvez utiliser PrecisionLender pour établir le prix de ces prêts en tant que banque d’origine ou participante. Vous verrez le champ Participations à droite de l’écran « Occasion », au-dessus du champ « Remboursement/renouvellement ».
Dans cet article
Création du prêt participant
Si vous êtes à l’origine d’un prêt et que vous souhaitez vendre une partie de celui-ci à une autre banque, vous en établirez le prix comme si aucune participation n’était envisagée. Cela fera en sorte que l’intégralité du prix de la transaction avec votre emprunteur soit établie et que son rendement autonome soit calculé. Tous les détails relatifs à la participation seront saisis dans le champ « Participations » à l’écran d’établissement du prix de l’occasion.
Commencez par entrer le montant total du prêt dont vous êtes l’initiateur dans le champ « Montant ». Si vous facturez une commission de montage à l’emprunteur, entrez le montant entier dans le champ « Frais ». Si une partie des revenus provenant des commissions est remise à la ou aux banques participantes, elle peut être ajoutée dans le champ « Dépenses supplémentaires » de la fenêtre contextuelle « Participations » (veuillez consulter la section « Frais de participation » du présent article pour obtenir d’autres renseignements).
L’exemple ci-dessous est celui d’un prêt immobilier commercial de 1 000 000 $ comportant une commission de montage de 0,1 % facturée à l’emprunteur. Nous prévoyons que la « banque du quartier » participer à hauteur de 30 % de la transaction.
Ajout d’une participation
Cliquez sur le champ « Participations » à l’écran d’établissement du prix de l’occasion pour ouvrir la fenêtre « Participations ».
La fenêtre « Participations »
Utilisez la fenêtre des participations pour entrer les détails concernant l’occasion dont vous établissez le prix.
Nom et montant de la participation
Commencez par le nom de la banque participante, puis entrez le pourcentage ou le montant de la transaction qu’elle détiendra dans le champ « Participation ».
Si vous faites participer plusieurs banques à la transaction, cliquez sur « Ajouter une nouvelle banque » pour entrer les renseignements sur la prochaine banque participante. Cela créera une page de participation vierge dans laquelle vous pourrez remplir les détails pertinents de cette banque. Continuez ce processus jusqu’à ce que vous ayez ajouté des renseignements sur toutes les banques participant à la transaction. Vous pouvez basculer entre les pages d’information sur la participation en utilisant la liste déroulante « Banque participante » pour sélectionner la banque que vous souhaitez afficher. Le numéro se trouvant à côté de « Participations » dans la partie supérieure de la fenêtre affichera le nombre de banques participant à cette occasion. Vous pouvez supprimer des banques participantes en cliquant sur « Supprimer » en bas à gauche de la fenêtre contextuelle.
Primes initiales de participation
Le montant que vous entrez comme « prime initiale reçue » représente la prime initiale reçue de la banque participante.
Si vous facturez une prime initiale à la ou aux banques participantes ou percevez des frais initiaux auprès d’elles pour leur avoir proposé la transaction, entrez cette prime soit en pourcentage du montant de la participation dans le champ « % du montant », soit en dollars dans la case située en dessous. (Remarque : Les primes initiales et annuelles sont incluses dans les états financiers sous forme de commissions de montage comprises dans les intérêts créditeurs.)
Primes annuelles de participation
Le montant que vous entrez comme « prime annuelle reçue » représente la prime annuelle reçue de la banque participante.
Si vous facturez une prime sur le taux d’intérêt à la ou aux banques participantes ou percevez des frais auprès d’elles, vous devez entrer le pourcentage dans le champ « Prime sur taux d’intérêt » ou le montant en dollars dans la case située en dessous. Par exemple, si le taux facturé à l’emprunteur est de 5,275 %, mais que vous percevez une prime sur taux de 1,0 % auprès de la ou des banques participantes, vous ne leur transmettez alors que 4,275 % du taux nominal. La prime sur taux de 1,0 % est inscrite dans le champ « Prime sur taux d’intérêt ».
Remarque : Les primes initiales et annuelles sont incluses dans les états financiers sous forme de commissions de montage comprises dans les intérêts créditeurs.
Si le type de paiement est « Amortissement », la prime annuelle reçue sera inférieure à celle que vous recevriez si le type de paiement était « Paiement unique/intérêts seulement ». Cela est dû au fait que nous calculons la prime annuelle reçue comme une moyenne sur la durée du prêt en utilisant le solde final de chaque année du prêt et que ce type de prêts se rembourse au fil du temps.
Dépenses de participation :
Enfin, vous pouvez choisir d’ajouter toutes les dépenses supplémentaires que vous pourriez engager pour amorcer et gérer la transaction de participation dans la partie inférieure de la fenêtre « Participations ». Ces dépenses seraient supérieures à vos dépenses normales figurant dans les canaux de montage et d’entretien ci-dessus. Ces champs de dépenses peuvent également représenter un montant ou un pourcentage de revenus provenant des frais que vous transférez de votre emprunteur à la ou aux banques participantes.
Entrée des participations réalisées
Une fois les détails entrés, le champ « Participations » affichera le montant total des participations et le nombre de banques participantes. De plus, la partie retenue de la participation s’affichera à la droite du champ « Montant ».
Établissement du prix des emprunts de conversion avec participations
Lorsque vous accordez des participations à un emprunt de conversion, comme un prêt à la construction, les détails du prêt initial que vous entrez dans la fenêtre de participation sont reportés au deuxième prêt. Le solde et l’engagement total sont pris en compte dans le champ « Remboursement/renouvellement » du deuxième prêt.
Comment traiter les emprunts de conversion avec participation
Si le montant de la participation est le même pour les deux prêts :
- Vous n’aurez pas besoin d’entrer à nouveau les détails dans la fenêtre de participation du deuxième prêt, sinon le montant de la participation sera compté en double. Cependant, vous devrez entrer à nouveau tous les frais ou toutes les dépenses saisis dans la fenêtre de participation du prêt initial dans les champs « Frais », « Canal de montage » et « Canal d’entretien » du deuxième prêt.
S’il y a un montant de participation supplémentaire sur le deuxième prêt :
- S’il y a un montant supplémentaire de participation sur le deuxième prêt (soit 25 % du prêt initial et 35 % du deuxième prêt), vous utiliserez la fenêtre de participation du deuxième prêt pour ajouter la différence entre les pourcentages des deux participations en tant que montant supplémentaire. Par exemple, s’il y a une participation de 25 % sur le prêt initial et une participation de 35 % sur le deuxième prêt, vous entrerez une participation de 10 % sur le deuxième prêt.
Dans la plupart des cas, le pourcentage de participation est le même pour les deux prêts. La meilleure pratique à adopter consiste donc simplement à ne rien ajouter au deuxième prêt.
Lorsque vous convertissez un prêt qui comporte une participation, le champ de remboursement/renouvellement du deuxième prêt se remplit en indiquant le solde net exact dû à la banque. Le champ d’engagement du deuxième prêt indiquera le montant total que l’emprunteur reçoit, le montant de la participation étant cependant déjà pris en charge. Ce montant apparaîtra également dans les états financiers, confirmant que l’engagement net du prêt est exact.
Participation à un prêt
Si vous participez à un prêt d’une autre banque, vous devez entrer les renseignements le concernant comme vous le feriez si vous gagniez ce prêt. Le champ « Montant » affichera le montant que vous achetez auprès de l’autre banque. Par exemple, si vous participez à un prêt de 5 millions de dollars, mais que vous n’en achetez que 2 millions de dollars, entrez ce dernier nombre comme montant. Tous les frais initiaux que vous payez pour acheter le prêt doivent être entrés comme des frais de montage, et tous les frais permanents doivent être entrés comme des frais de service.